La servidumbre de medianería es un concepto importante en el ámbito del derecho de propiedad. Se refiere a la situación en la cual dos fincas contiguas comparten una misma pared o muro divisorio. En este artículo, exploraremos en detalle los aspectos legales y las implicaciones de la servidumbre de medianería.

Regulación de la servidumbre de medianería

Para el caso de la servidumbre de medianería, su origen legal se manifiesta en el hecho de que, a menudo, surge de una división de una construcción original, en la que, a raíz de ciertas transmisiones, un muro o pared queda al servicio de más de un predio. Por tanto, el carácter legal se concede para regular estas situaciones que pueden surgir sin una intención explícita por parte de los propietarios de las propiedades adyacentes.

La servidumbre de medianería está regulada en los artículos 571 a 579 del Código Civil. Estos artículos establecen las disposiciones legales aplicables a la construcción, mantenimiento y reparación de las paredes medianeras, así como las responsabilidades y derechos de los propietarios colindantes.

Características de la servidumbre de medianería

Una servidumbre de medianería se caracteriza por ser un gravamen impuesto a una finca (ya sea una casa, un local o cualquier otro inmueble) en beneficio de otra finca contigua. Existe un predio dominante, que impone la servidumbre, y un predio sirviente, que la soporta.

Es importante destacar que una pared medianera genuina es aquella que ha sido construida de común acuerdo y costeada por los propietarios de ambas fincas colindantes. También puede surgir cuando un propietario construye una pared en terreno que pertenece por mitad a ambos predios, con la autorización expresa o tácita del otro propietario o por disposición legal.

Concepto de pared medianera

Una pared medianera es aquella que divide dos casas contiguas o delimita jardines, corrales u otros espacios entre predios colindantes. Estas paredes se consideran elementos reales que separan los predios y generan una relación de derecho entre los propietarios.

Es importante destacar que una pared pegada a otra, aunque estén unidas físicamente, no constituye una pared medianera en sentido jurídico. Para que exista una servidumbre de medianería, es necesario que el elemento divisorio sea común a ambos predios.

Presunción de la servidumbre de medianería

La presunción de existencia de la servidumbre de medianería se basa en la necesidad de regular situaciones en las que no existe un título que acredite la servidumbre. La ley establece una serie de presunciones que determinan la existencia de la servidumbre, a menos que se demuestre lo contrario.

Por ejemplo, se presume la servidumbre de medianería en las paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes de jardines o corrales ubicados en zonas urbanas o rurales, en las cercas, vallados y setos vivos que dividen predios rústicos, y en las zanjas o acequias abiertas entre heredades. Estas presunciones facilitan la determinación de la existencia de una servidumbre de medianería, especialmente cuando no hay un título específico que la acredite.

Sin embargo, también existen situaciones en las que se presume la falta de servidumbre de medianería. Por ejemplo, cuando en las paredes divisorias de los edificios hay ventanas o huecos abiertos, cuando la pared está construida completamente en el terreno de una de las fincas y no se comparte entre las propiedades colindantes, o cuando la pared soporta cargas o estructuras de una sola finca y no de la contigua. En estos casos, se considera que hay signos exteriores que contradicen la existencia de la servidumbre de medianería.

Responsabilidad y mantenimiento de la pared medianera

La reparación, construcción y mantenimiento de las paredes medianeras, así como de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias que también son medianeros, son responsabilidad de todos los propietarios que se benefician de la servidumbre, en proporción a sus derechos respectivos.

Sin embargo, un propietario puede eximirse de contribuir a esta carga renunciando a la servidumbre de medianería, excepto cuando la pared medianera sostenga un edificio de su propiedad. En ese caso, la responsabilidad de mantener la pared recae en todos los propietarios en proporción a sus derechos de servidumbre.