1. Introducción
La convivencia en comunidades de propietarios es un pilar fundamental en la estructura de nuestras ciudades y entornos residenciales. Dentro de esta coexistencia, los gastos comunes representan una de las columnas vertebrales que garantizan el correcto mantenimiento y funcionamiento de los espacios compartidos, asegurando así la calidad de vida de todos los residentes. Estos gastos, que van desde la limpieza de áreas comunes hasta la reparación de averías, requieren de una contribución equitativa por parte de todos los propietarios, acorde a sus cuotas asignadas.
No obstante, surge un desafío considerable cuando uno o varios miembros de la comunidad incurren en morosidad, dejando de cumplir con sus obligaciones financieras. Este escenario no solo implica una carga económica adicional para los demás propietarios, quienes deben compensar el déficit para mantener los estándares de la comunidad, sino que también puede generar conflictos y deterioro en la convivencia.
Frente a esta problemática, el ordenamiento jurídico español establece mecanismos y procedimientos legales que permiten a las comunidades de propietarios reclamar el pago de las cuotas adeudadas. Sin embargo, es imperativo que dichas acciones se realicen respetando los plazos de prescripción establecidos por la ley, siendo el entendimiento y manejo correcto de estos tiempos legales esencial para garantizar el derecho a reclamar
2. Plazo de prescripción de deudas comunitarias
El entendimiento del marco legal que regula la prescripción de deudas comunitarias es esencial para la gestión efectiva de las finanzas en una comunidad de propietarios. Este marco está principalmente delineado por el Código Civil español, específicamente en su artículo 1966.3, el cual establece un plazo de prescripción de cinco años para las acciones dirigidas a exigir el cumplimiento de obligaciones que deben pagarse en períodos anuales o más cortos.
El plazo para reclamar las deudas comunitarias se establece en el artículo 1966.3º del Código Civil:
“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
3ª. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.
La jurisprudencia reciente, concretamente las sentencias del Tribunal Supremo, ha clarificado y unificado el criterio respecto a la aplicación de este plazo de prescripción a las deudas de comunidad. En decisiones como la STS 242/2020 de 3 de junio, el Tribunal Supremo ha reafirmado que las deudas por cuotas de comunidad impagadas prescriben a los cinco años desde el momento en que deberían haber sido satisfechas.
El Tribunal argumenta que los presupuestos de la comunidad son anuales y, por tanto, los gastos generados en dicho período deben ser cubiertos por los propietarios en ese tiempo. Además, reconoce que el sistema de pagos fraccionados, usual en las comunidades, busca no sobrecargar económicamente a las familias.
3. Incidencia del plazo de prescripción de deudas comunitarias
La delimitación de un plazo de prescripción de cinco años para la reclamación de deudas comunitarias, según lo establece el artículo 1966.3 del Código Civil, cumple una función dual esencial dentro del marco de convivencia y gestión financiera de las comunidades de propietarios. Por un lado, este plazo salvaguarda los intereses de la comunidad, asegurando un mecanismo legal para exigir el cumplimiento de las obligaciones económicas que cada propietario tiene con el colectivo. Por otro lado, protege al deudor de enfrentarse a reclamaciones por deudas antiguas que, por diversas razones, no fueron oportunamente gestionadas por la comunidad.
Desde la perspectiva de los administradores y presidentes de las comunidades, el conocimiento detallado y la aplicación consciente del plazo de prescripción son herramientas clave en la prevención y gestión de la morosidad.
4. Procedimiento para reclamar la deuda
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, conocida como Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece un procedimiento especial para la reclamación de deudas de los comuneros con la comunidad, tanto por concepto de gastos comunes como de fondo de reserva. Este artículo ha sido modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, la cual entró en vigor el 16 de junio de 2022.
4.1. Ventajas del procedimiento monitorio
El procedimiento monitorio se presenta como una opción ventajosa para las comunidades de propietarios en la reclamación de deudas, dado su carácter ágil y competencia judicial localizada en el lugar donde radica la finca. Esta elección puede realizarse en el juzgado del domicilio del demandado o en la ubicación de la propiedad misma. Además, ofrece la posibilidad de embargar preventivamente y obtener un título ejecutivo en ausencia de oposición del deudor.
4.2. Limitaciones del proceso monitorio
Sin embargo, el procedimiento monitorio presenta una limitación importante: no permite obtener una condena por deudas actualizadas, es decir, no se pueden acumular deudas devengadas después de la demanda inicial. No obstante, la reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), realizada por la Ley 10/2022, permite incluir en la petición inicial las cuotas futuras hasta la notificación de la deuda, pero no más allá de este punto.
4.3. Pasos para iniciar el proceso monitorio
- Convocatoria y Certificación de Deudas: Enviar al deudor una convocatoria para una junta de propietarios, incluyendo la certificación de la deuda como uno de los puntos del orden del día.
- Acta de la Reunión: Registrar en el acta de la reunión la certificación de deudas y la intención de iniciar el procedimiento monitorio, detallando todas las cantidades adeudadas y sus conceptos.
- Autorización al Secretario Administrador: Autorizar expresamente al secretario administrador profesional para exigir judicialmente el pago de la deuda a través de este procedimiento.
- Notificación a los Propietarios: Enviar el acta a todos los propietarios de la comunidad.
- Notificación al Deudor: Al demandado, enviarle el acta y la certificación de la deuda, firmada por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, o por un secretario-administrador calificado si no va a intervenir en la reclamación judicial. Esta notificación debe hacerse de manera subsidiaria en el tablón de anuncios durante al menos tres días.
5. Tramitación del procedimiento monitorio
5.1. Requerimiento al deudor
Según lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), una vez examinada la documentación y si esta es la requerida, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor para que, en un plazo de 20 días, pague la cantidad reclamada o comparezca ante el tribunal y presente un escrito de oposición explicando las razones por las que considera que no debe la cantidad reclamada, ya sea en su totalidad o en parte. Se le advertirá que, en caso de falta de pago u oposición, se despachará ejecución contra él.
5.2. Notificación al deudor
El artículo 815.2 de la LEC establece una particularidad en estos procedimientos: la notificación debe realizarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios. En caso de no existir esta designación, se intentará la notificación en el piso o local. Si esto no fuera posible, se seguirá lo dispuesto en el artículo 164 de la LEC, que regula la notificación edictal.
5.3. Conclusión del Procedimiento Monitorio
Si el deudor no presenta oposición ni paga la deuda, el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que solicite el despacho de ejecución. La solicitud será suficiente, sin necesidad de esperar el plazo de 20 días previsto en el artículo 548 de la LEC.
Si el deudor realiza el pago, el letrado de la Administración de Justicia archivará las actuaciones.
En caso de oposición del deudor, el asunto se resolverá en el juicio correspondiente (verbal u ordinario).
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