La venta de bienes inmuebles, existiendo error en la cabida expresada en el contrato, se encuentra regulada en los artículos 1469 y ss CC.
En este sentido, se distingue si la venta se hubiese hecho a razón de un precio por unidad de medida o número (art.1469.2 y 1470 CC ) o si se hubiese hecho por precio alzado y no a razón de un precio por unidad de medida o número ( art.1471 CC).
La doctrina y la jurisprudencia viene entendiendo que cuando una compra se hace sobre plano, aunque se refiera a una vivienda o local concreto y determinado no resulta de aplicación el artículo 1471 del CC, pues al ser sobre plano constituyen “un ejemplo de venta de cosa futura… Esta circunstancia impide la aplicación del precepto invocado ( 1471 del CC )…, pues falta la base que justifica la regla jurídica que contiene y explica su razón de ser, que no es otra que el perfecto conocimiento de lo que se compra y de la efectiva extensión superficial o cabida de la finca adquirida, de suerte que lo esencial para las partes es el cuerpo cierto que se transmite y adquiere, en función del cual se fija el precio, y no de la exacta superficie del inmueble”.
Teniendo ello en consideración, surge la duda de si deberíamos aplicar el artículo 1469, 2 del CC, según el cual:
“Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuera posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se atribuye al inmueble”.
Dos cuestiones nos surgen en relación a la aplicación de este precepto en nuestro caso.
La primera es la clásica de cuando se ha vendido a razón de un precio por unidad de medida; evidentemente ello ocurre cuando el precio de la venta fijado a tanto por metro cuadrado, pero creemos que también ocurrirá, aunque el precio no se haya fijado por metro cuadrado, cuando de la interpretación del contrato resulte que el comprador no habría pagado esa cantidad de resultar una superficie inferior a la pactada.
En tal caso existiría un error en el contrato, cuyas consecuencias no se regirán por las normas reguladores del vicio del consentimiento, sino por la específica del artículo 1469 del CC, con las consecuencias, entre otras, que el plazo de prescripción es de seis meses desde que se realice la entrega art.1472 CC ).
La segunda cuestión que se nos plantea es a qué tipo de superficie se refería el contrato privado al expresar que la vivienda tendría una superficie determinada (construida, útil. etc).
Esta superficie es la que legalmente podía constar en la escritura de división horizontal del edificio en construcción y en el Registro de la Propiedad, pues tanto la LPH, como la LH y su Reglamento se conforman, por así decirlo, con que se exprese la extensión de cada piso o local. Sin embargo, la extensión o superficie no deja de ser un género que contempla diversas especies. Baste recordar la OM del Ministerio de Economía 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles que distingue entre:
– Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
– Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
– Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Ante ello, destacamos la importancia en un contrato sobre plano de una vivienda o local de aclarar perfectamente a qué superficie se está refiriendo cuando se describe su extensión. Es una diligencia que deben tener ambas partes contratantes, pero que se convierte en obligación para el vendedor cuando la venta está en el ámbito de consumidores y usuarios (artículos 61, 64 y 65 LGCU) y también debe tenerse en cuenta que en las viviendas de protección oficial debe expresarse la superficie útil. Hechas estas consideraciones creemos, que un caso como el planteado, deberá en sede judicial determinarse cuál era la verdadera intención de las partes, al expresar la superficie y para ello será criterio esencial, como antes decíamos, si de la interpretación del contrato resulta que el comprador no habría pagado esa cantidad de ser una superficie inferior a la pactada. Si se llega a la conclusión que solo habría pagado por los metros realmente aprovechables será de aplicación el artículo 1469 del CC , en su párrafo segundo.
