La cesión gratuita de viviendas a hijos por parte de sus padres es una práctica común, pero también puede ser una fuente de problemas legales. Vamos a explorar los conceptos de comodato y precario, dos figuras jurídicas que se aplican en estos casos y su impacto en la recuperación de la propiedad.

Comodato Vs. Precario: Entendiendo la Cesión de Vivienda

En situaciones donde los padres ceden gratuitamente una vivienda a sus hijos, se aplican dos figuras jurídicas: el comodato y el precario. Ambas tienen similitudes, pero también diferencias significativas que pueden afectar la recuperación de la propiedad.

Comodato: Un Préstamo de Uso

El comodato, según los artículos 1740 y siguientes del Código Civil, es un préstamo en el que una parte entrega una vivienda a la otra para su uso gratuito durante un tiempo determinado, tras el cual debe devolverse.

Por ejemplo, los padres pueden ceder la vivienda a su hijo para que la utilice durante sus estudios durante dos años. En este caso, no pueden solicitar la devolución del inmueble hasta que transcurra dicho plazo. Sin embargo, la prueba de la duración del comodato y el uso específico de la propiedad recae en el hijo.

A pesar de estas condiciones, es raro que los tribunales estimen la existencia de un comodato. En su lugar, tienden a favorecer la figura del precario.

Precario: Uso Sin Condiciones

El precario se da cuando los padres ceden el uso de la vivienda a su hijo gratuitamente y sin condiciones, es decir, sin un tiempo o circunstancia específica. Los tribunales han extendido este concepto para abarcar no solo los casos en los que se ocupa una propiedad por mera liberalidad o tolerancia de su dueño, sino también aquellos en los que el ocupante carece de un título que justifique la posesión.

En estos casos, si los padres reclaman la propiedad y el hijo no la devuelve, pueden iniciar un juicio de desahucio por precario.

Diferenciando el Comodato del Precario

La línea divisoria entre comodato y precario puede ser difusa. La jurisprudencia considera que, cuando desaparece el uso específico y determinado para el que se cedió la propiedad, y el propietario no la reclama, el ocupante se convierte en precarista.

Incluso si se le ha otorgado a la pareja del hijo el uso de la vivienda (como en una sentencia de divorcio), dicha atribución no elimina la situación de precario ni impide la acción de desahucio. Esto se debe a que no constituye un título jurídico que pueda justificar la posesión frente a terceros.

Por tanto, es crucial analizar cada caso en detalle para determinar si existe un contrato de comodato o si se trata de una situación de precario. En ausencia de un contrato de comodato, se debe asumir que el ocupante está en precario.