Extinción de Condominio en Viviendas Familiares

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Vivienda partida por la mitad

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Las situaciones de divorcio o separación suelen ser complejas, y uno de los aspectos que más incertidumbre generan es la gestión de los bienes comunes, especialmente la vivienda familiar. Un escenario común se produce cuando la propiedad de la vivienda familiar pertenece a ambas partes en un porcentaje igual, creando un condominio sobre el bien. La disolución o extinción de este condominio puede generar dudas y cuestionamientos. Por tanto, es crucial entender cómo funciona este proceso y qué derechos tienen cada uno de los copropietarios.

¿Qué es un condominio?

Antes de adentrarnos en el meollo del asunto, es esencial entender qué es un condominio. Un condominio se produce cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas en un porcentaje. A estos propietarios se les llama copropietarios, condóminos o comuneros.

Por ejemplo, si una propiedad pertenece a cuatro personas en proindiviso, cada una de ellas posee un 25% indiviso de la propiedad. En el contexto de una vivienda familiar, tras un divorcio, es común que cada cónyuge se adjudique el 50% de la vivienda en proindiviso.

Extinción del condominio

El Código Civil español, en su artículo 400, establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Esto significa que cualquier copropietario puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común, es decir, la extinción del condominio.

Este proceso puede ser voluntario si ambas partes están de acuerdo en disolver el condominio. Sin embargo, en casos de divorcio, a menudo no hay acuerdo, y la parte que no tiene el uso de la vivienda desea extinguir el condominio. En estos casos, es posible disolver el proindiviso ejercitando la acción judicial de división de cosa común y solicitar la venta del bien en pública subasta.

¿Afecta el derecho de uso al proceso de extinción de condominio?

Uno de los aspectos más controvertidos es cómo afecta el derecho de uso al proceso de extinción de condominio. El derecho de uso de la vivienda familiar es usualmente atribuido por el Juez de Familia en un procedimiento de divorcio a los hijos menores o al cónyuge que no es propietario de la vivienda.

Según la jurisprudencia española, la atribución del uso de la vivienda a uno de los condóminos no impide al otro ejercer la acción de división que el artículo 400 del Código Civil reconoce a todo copropietario. No obstante, el derecho de uso puede subsistir a pesar de la división y ser oponible frente al adquirente de la vivienda, garantizando así los intereses de los hijos menores y del progenitor a quien corresponde el uso de la vivienda.

¿Cuándo se puede extinguir el condominio de la vivienda familiar?

No existen limitaciones para solicitar la extinción del condominio. En caso de crisis matrimonial o de pareja, cuando el Juez de Familia haya atribuido el uso de la vivienda familiar a los hijos o a uno de los cónyuges, el otro miembro puede solicitar la extinción del condominio, incluso si esa medida está en vigor.

¿Cómo se disuelve el proindiviso de la vivienda familiar?

Si ambos cónyuges, como copropietarios del 50% en proindiviso de la vivienda familiar, se ponen de acuerdo, se puede disolver el condominio sin problemas. Existen varias formas de hacerlo:

  1. Acuerdo por el cual uno de los cónyuges se adjudica la totalidad de la vivienda familiar (100%), indemnizando al otro por el valor de su participación.
  2. Acuerdo por el cual ambos deciden vender la vivienda a un tercero y repartir el precio obtenido según la participación de cada uno en el inmueble.

La situación se complica cuando no hay acuerdo y la persona que no tiene el uso quiere extinguir el condominio. En este caso, es posible disolver el proindiviso mediante la acción judicial de división de cosa común y solicitar la venta del bien en pública subasta.

Aunque se venda la vivienda en subasta, el derecho de uso a favor de los hijos o cónyuge que estableció el Juez de Familia subsistirá hasta que dicho derecho se extinga.

Jurisprudencia relevante

Existen varias sentencias del Tribunal Supremo (Sala 1ª) que tratan sobre la extinción del condominio de la vivienda familiar. A continuación, se citan algunas de ellas:

  • Sentencia de 8.05.2006: Este fallo sostiene la posibilidad de ejercer la acción de división garantizando la continuidad del derecho de uso exclusivo a uno de los partícipes.
  • Sentencia de 27.02.2012: Esta sentencia reafirma el derecho a obtener la división de la cosa en copropiedad y sostiene que la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido al cónyuge copropietario.
  • Sentencia de 24.03.2021: Este fallo indica que el derecho de uso puede subsistir cuando se ejerce la acción de división si en el proceso matrimonial o en el proceso de guarda y custodia de menores la atribución judicial del uso se ha hecho hasta ese momento.

¿Es posible pedir simultáneamente el divorcio y la división de la cosa común?

Según el artículo 437.4ª de la Ley de Enjuiciamiento civil, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad, cualquiera de los cónyuges puede ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Además, si existen varios bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa, el tribunal puede considerarlos en conjunto para formar lotes o adjudicarlos, si uno de los cónyuges lo solicita.