La Hoja de Visita es un instrumento utilizado ampliamente en el sector inmobiliario, cuyo propósito es dejar constancia de la labor de intermediación realizada por la agencia entre el vendedor y el comprador. Este documento, esencialmente, busca proteger los intereses económicos de la agencia, asegurando que se le remunere por su labor de mediación​¹​. Sin embargo, el alcance y la legalidad de las obligaciones que impone a las partes involucradas han sido objeto de discusión y revisión judicial en diversas ocasiones.

¿Qué es una Hoja de Visita?

Respecto al asunto en cuestión, es común que una persona interesada en adquirir una propiedad, al descubrir una oferta inmobiliaria por diversos medios (como sitios web, anuncios en la vitrina de la agencia o en los balcones de la vivienda, y publicaciones especializadas), se ponga en contacto con la agencia inmobiliaria que anuncia la venta para visitar la propiedad.

Naturalmente, dado que no se han contratado de manera previa y explícita los servicios de intermediación, el futuro comprador solo espera que la agencia inmobiliaria le muestre la propiedad, y para ello, se comunica con ella.

Al concluir la visita, usualmente en el exterior del inmueble, el personal de la agencia inmobiliaria solicita al interesado firmar una hoja de visita o de reconocimiento de visita, de la cual, en la mayoría de los casos, no se proporciona copia.

Requisitos de Validez de la Hoja de Visita

Si bien, más adelante analizaremos jurisprudencia relevante, el criterio general que se desprende de dichas Sentencias viene a tener en consideración las siguientes circunstancias:

Consentimiento

1. Contrato Previo:
   • Si se ha establecido un contrato previo entre la agencia inmobiliaria y el comprador, detallando los honorarios y las condiciones de la intermediación, la agencia tendría derecho a reclamar honorarios.
2. Información y Consentimiento:
   • Es crucial que el comprador esté plenamente informado y haya dado su consentimiento de manera libre y voluntaria respecto a los honorarios y otras obligaciones. La firma en una hoja de visita no sería suficiente si no se ha proporcionado información clara y completa al comprador.
3. Claridad y Transparencia:
   • Las cláusulas en la hoja de visita y cualquier otro documento deben estar redactadas con claridad y transparencia, evitando cualquier cláusula abusiva o engañosa.

Documentación y Prueba

4. Evidencia Documental:
   • Es recomendable que exista documentación detallada y precisa de los servicios ofrecidos, las visitas realizadas y cualquier otro aspecto relevante de la relación entre la agencia y el comprador.
5. Entrega de Copias:
   • Es fundamental que se entregue una copia de cualquier documento firmado al comprador, incluyendo la hoja de visita.
6. Lugar y Momento de la Firma:
   • Las circunstancias en las que se obtiene la firma del comprador pueden ser relevantes para determinar la validez del compromiso. Por ejemplo, firmar una hoja de visita en la calle inmediatamente después de una visita puede no permitir un consentimiento informado.

Jurisprudencia relacionada con la Hoja de Visita

Numerosas resoluciones judiciales sostienen que el comprador no está obligado a pagar a la agencia inmobiliaria los honorarios establecidos en la hoja de visita, usualmente firmada de manera apresurada al concluir la visita o en la vía pública.

Jurisprudencia: La hoja de visita solo sirve para documentar la visita del interesado a la propiedad.

La jurisprudencia menor amplia considera que la hoja de visita solo sirve para documentar la visita del interesado a la propiedad, y por lo tanto, de su firma no se puede inferir un consentimiento libre e informado a un contrato de gestión de compra, rechazando la imposición subrepticia de obligaciones al futuro comprador. En relación con este argumento, se puede citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva (Sección 2ª), sentencia núm. 792/2021, de 21 diciembre.

Jurisprudencia: La hoja de visita no otorga el derecho a cobrar.

El marco jurídico español ha sido testigo de numerosas sentencias relacionadas con la hoja de visita y la reclamación de honorarios por parte de las agencias inmobiliarias. Un ejemplo destacado es el caso analizado por la Audiencia Provincial de Valencia, donde se declaró nula una cláusula de honorarios de una agencia inmobiliaria, subrayando que la firma del parte de visita no le otorga el derecho a cobrar comisión a la agencia​²​. En un sentido similar, la Audiencia Provincial de Albacete reconoció que la hoja de visita evidencia la celebración del contrato de mediación, estableciendo un compromiso por parte del cliente de abonar a la inmobiliaria una comisión del 2% del precio de compraventa en caso de concretarse la venta​³​.

Diferentes posturas

Las sentencias emitidas reflejan una diversidad de interpretaciones respecto a las obligaciones del comprador y la agencia inmobiliaria. Algunos fallos judiciales enfatizan que la hoja de visita no constituye un documento suficiente que acredite el encargo realizado a la agencia y que legitime el cobro de la comisión​⁴​. Por otro lado, hay interpretaciones que sostienen que la relación entre la agencia inmobiliaria y el comprador, articulada a través de la hoja de visitas, configura un contrato válido y eficaz, desestimando que la cláusula de honorarios sea abusiva​⁵​.

A favor de los consumidores

Examinando los casos concretos, es evidente que la interpretación judicial sobre la validez y las implicancias de la hoja de visita es determinante: Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Cádiz y la Audiencia Provincial de Madrid han emitido sentencias que resaltan la necesidad de proteger a los compradores frente a cláusulas abusivas en las hojas de visita, enfatizando la importancia de la transparencia y el consentimiento informado​^{6 7}​.

En otras ocasiones, las sentencias que han destacado la falta de claridad y transparencia de la hoja de visita, considerando que los firmantes realmente desconocían su contenido y, específicamente, que estaban adquiriendo un compromiso de pago de honorarios a la agencia inmobiliaria que les mostró la vivienda. Un ejemplo es la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª), sentencia núm. 52/2021, de 10 marzo, que revoca la sentencia de instancia que había condenado al comprador al pago de los honorarios establecidos en una denominada “nota de encargo para compra o alquiler”

En resumen, dichas resoluciones sostienen que estas cláusulas de honorarios y, en muchos casos, de penalización si se formaliza la operación directamente con el vendedor, pueden ser nulas por contener cláusulas abusivas, que carecen de claridad y transparencia, aparte de ser contratos de adhesión que no han sido informados y negociados con el comprador. Esta es la tendencia predominante en nuestros tribunales.

A favor de las Agencias Inmobiliarias

Sin embargo, es importante tener en cuenta que existen Audiencias Provinciales que sí valoran las hojas de visita como documentos que generan derechos para la agencia inmobiliaria. Estas sentencias se basan principalmente en dos argumentos para estimar la demanda de la agencia inmobiliaria:

• que la hoja de visita está redactada con claridad, y;
• que el comprador es consciente de las obligaciones que asume con su firma, y estos son precisamente los puntos clave para evaluar la validez de lo estipulado en la hoja de visita: dónde se firmó, qué información se proporcionó al futuro comprador, si se le entregó una copia, entre otros. Es una cuestión de prueba.

Generalmente, las Sentencias que fallan a favor de las Agencias Inmobiliarias justifican la obligación de pago del comprador, argumentando que éste estaba al tanto de las obligaciones que asumía, al aceptar visitar la vivienda con la inmobiliaria y firmar el correspondiente documento o hoja de visita. Así lo expone la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), sentencia núm. 371/2015, de 30 junio.