Introducción
En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, el cumplimiento de las obligaciones contractuales se erige como piedra angular de la seguridad jurídica. La realización de la compraventa inmobiliaria implica una serie de compromisos y expectativas que, de no cumplirse, desencadenan consecuencias legales significativas.
Conceptualización del incumplimiento: «aliud pro alio«
El Derecho Romano conceptualizó el fenómeno del incumplimiento contractual bajo la noción de aliud pro alio, traducido coloquialmente como “una cosa por otra”.
La doctrina jurisprudencial del aliud pro alio tiene lugar cuando un vendedor entrega un objeto distinto al acordado en el contrato de compraventa o un objeto que no cumple con las condiciones necesarias para su uso previsto, incumpliendo así el contrato establecido. En el contexto del incumplimiento contractual del contrato de compraventa inmobiliario puede utilizarse cuando la vivienda entregada no cumple con los requisitos de habitabilidad o difiere sustancialmente de lo acordado.
En el Código Civil, el aliud pro alio se desarrolla en el artículo 1166. Este artículo establece que el deudor no puede obligar al acreedor a aceptar algo diferente a lo acordado, incluso si el objeto alternativo tiene igual o mayor valor. Esta norma también se aplica a las obligaciones de hacer, donde no se puede sustituir un hecho por otro sin el consentimiento del acreedor.
Por otro lado, la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil en casos de aliud pro alio es ampliamente respaldada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En diversas sentencias, el tribunal ha sostenido que la inhabilidad del objeto comprado genera insatisfacción en el comprador, lo que le permite recurrir a la protección legal provista por los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil.
El Tribunal Supremo ha establecido que para que se aplique el aliud pro alio deben cumplirse dos condiciones fundamentales. En primer lugar, la cosa entregada debe ser sustancialmente diferente de la acordada en el contrato, y en segundo lugar, debe haber una insatisfacción objetiva que resulte en una completa frustración del contrato.
El Código Civil
El Código Civil, influenciado por las tradiciones jurídicas romanas, establece de manera explícita que la entrega de una vivienda que no cumple con los términos del contrato constituye un incumplimiento objetivo. Este incumplimiento puede llevar a la resolución del contrato.
La Obligación de Entrega de la Propiedad: artículos 1468 y 1469 del Código Civil
El Código Civil, en sus artículos 1.468.1 y 1.469.1, establece claramente las obligaciones del vendedor en un contrato de compraventa inmobiliaria. Según el artículo 1.468.1, el vendedor debe entregar la propiedad en el estado en que se encontraba al momento de la perfección del contrato. Esta disposición garantiza que el vendedor no pueda cambiar el estado de la propiedad después de la firma del contrato, protegiendo así los intereses del comprador.
Además, el artículo 1.469.1 establece que la obligación de entrega incluye poner en posesión del comprador todo lo que se expresa en el contrato. Esto abarca no solo el tamaño de la vivienda, sino también la calidad y la habitabilidad, que deben ser conformes a lo estipulado en el contrato. Para las propiedades de segunda mano, donde no existe una memoria de calidades detallada, la calidad se entiende principalmente en términos de habitabilidad, lo que significa que la propiedad debe ser apta para su ocupación y uso.
Indemnización por Incumplimiento: artículo 1101 del Código Civil.
En caso de que el vendedor incumpla con sus obligaciones, el comprador tiene diversas opciones para proteger sus derechos. El artículo 1.101 del Código Civil establece establece que cualquier parte que incumpla sus obligaciones, ya sea por dolo, negligencia o morosidad, queda sujeta a indemnizar a la parte afectada. En el contexto de la compraventa inmobiliaria, esto significa que si el vendedor incumple, por ejemplo, al entregar una propiedad en un estado diferente al acordado, debe compensar al comprador por los daños causados.
Para que el artículo 1.101 sea aplicable, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Existencia previa de una obligación.
- Incumplimiento de dicha obligación debido a la culpa, negligencia o falta de diligencia del demandado, excluyendo los casos de fuerza mayor o circunstancias imprevistas.
- Confirmación de la existencia de perjuicios reales.
- Establecimiento de un vínculo causal efectivo entre la conducta negligente y los daños ocasionados.
Resolución Contractual y Obligaciones Recíprocas: artículo 1124 del Código Civil.
El Código Civil, en su artículo 1124, reconoce el derecho de la parte cumplidora en una compraventa a exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, incluyendo una indemnización por daños y perjuicios, en casos de incumplimiento recíproco.
La jurisprudencia consolidada ha establecido que la facultad de ejercer esta prerrogativa se condiciona a la concurrencia de los siguientes requisitos:
- La existencia de un vínculo contractual mutuo y exigible.
- Un incumplimiento significativo por parte de una de las partes.
- Que la otra parte no haya omitido sus propias responsabilidades contractuales.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
La aplicación práctica de estos artículos se ha visto reflejada en diversas sentencias del Tribunal Supremo. Estas sentencias han reiterado el derecho del comprador a buscar la protección legal ante la entrega de una vivienda no habitable o que difiere significativamente de lo pactado.
STS 16/11/2000
En esta sentencia, se considera que la inhabilidad del objeto comprado produce insatisfacción al comprador y le permite acudir a la protección ofrecida por los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil.l.
STS 31/07/2002
Esta sentencia justifica la resolución contractual basada en el artículo 1.124 del Código Civil. El Tribunal argumenta que se produce la frustración del fin del contrato y la eliminación de las legítimas expectativas para la parte perjudicada por el incumplimiento de la contraparte.
STS 17/02/2002
Esta sentencia describe los defectos de la vivienda que la convierten en inapropiada para el fin previsto en la compraventa. Se enfatiza que los defectos deben ser de una entidad e importancia relevante para transformar el objeto de la compraventa en una «cosa distinta».
STS 25/02/2010
En esta sentencia, se establece una doble condición para la aplicación del «aliud pro alio». Indica que para que sea aplicable debe existir una discrepancia significativa entre lo pactado y lo entregado, y una insatisfacción objetiva del comprador.
Prescripción de la Acción Resolutoria
La acción para resolver el contrato bajo el artículo 1124 del Código Civil prescribe a los 5 años, según lo establecido en el artículo 1964 del mismo cuerpo legal.
La información proporcionada en este artículo sobre el incumplimiento contractual en la compraventa inmobiliaria. Por lo tanto, no debe ser considerada como sustitutiva de la asesoría legal personalizada. Contamos con un equipo de abogados especializados en diversas ramas del derecho, incluyendo civil, penal, laboral y extranjería. Si desea profundizar en alguna cuestión legal o necesita asesoramiento personalizado, le invitamos a contactarnos a través de nuestro enlace. Estaremos encantados de atenderle y brindarle la asistencia legal que requiera.
