El Sr. López vende al Sr. Pérez un chalet en construcción en documento privado firmado el día 1 de abril de 2018, obligándose el vendedor a tener terminada la obra y entregar la vivienda, al 1 de abril del año 2020. Llegada esta fecha la obra está terminada, conforme al proyecto y a la licencia concedida, pero sin obtenerse la licencia de primera ocupación, lo que impide al comprador ocupar el chalet.
En mayo de 2020, ante la falta de la referida licencia, no obstante las gestiones hechas para su obtención, el Sr. Pérez pretende resolver la venta, exigiendo que el vendedor le restituya las cantidades entregadas hasta ese momento, ascendentes a cien mil euros.
En este sentido, la jurisprudencia viene entendiendo que la licencia de primera ocupación es un elemento esencial en la entrega de una vivienda vendida en construcción o sobre plano. Si no se logra la finalidad económica perseguida por el comprador la compraventa queda frustrada. No obstante, debemos diferenciar:
- Si existe un retraso en la obtención de la licencia, en cuyo caso estaríamos ante una mora, con el derecho del comprador a exigir indemnización por daños y perjuicios, conforme dispone el artículo 1101 del CC.
- Si no se obtiene la licencia por faltar en la edificación pequeños detalles, el comprador podría exigir que se ejecute a su costa, conforme dispone el artículo 1098 del CC.
- Si no se obtiene la licencia porque se ha infringido la legislación urbanística y no se puede obtener, o, si para conseguirla hay que hacer importantes reformas en lo edificado que llevarán un tiempo superior al que puede considerarse un mero retraso, el comprador podría exigir la resolución del contrato, conforme a lo dispuesto en al artículo 1124 del CC. Si opta por la resolución tendrá derecho a la restitución de las cantidades entregadas y al resarcimiento de los daños y perjuicios.
En cuanto a la restitución de las cantidades entregadas debe tenerse en cuenta que la Ley de Ordenación de la Edificación, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, exige al promotor que garantice la devolución de las cantidades entregadas anticipadamente más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro con Entidad aseguradora debidamente registrada o por aval solidario formalizado con entidad de crédito para el caso de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
De ello resulta que la compradora podría dirigirse contra estas entidades garantes para exigir la devolución, pues en definitiva si la entrega no puede hacerse eficazmente la construcción no ha llegado a buen fin.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012:
“Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente”.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2013:
“El cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en cambio, el promotor-vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas”.
- Sentencia del Tribunal Supremo 21 de julio de 2014:
“La obtención por la promotora-vendedora de la licencia de primera ocupación de la vivienda objeto de compraventa forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente una fecha determinada para la finalización de la obra por la promotora-vendedora, transcurrida la cual los compradores pueden instar la resolución del contrato conforme al art.1.124 del Código Civil.
No se trata sólo de terminar la obra, sino de entregarla, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación, que es el documento administrativo, cuya obtención incumbe a la promotora-vendedora, que acredita que la vivienda es apta para ser utilizada para el uso o destino previsto y ocupada. De no obtener dicha licencia de primera ocupación en el plazo pactado, se incumple la obligación de entrega, siendo un incumplimiento total del contrato y no un mero cumplimiento defectuoso pues el tiempo transcurrido frustra para los compradores el fin del contrato, por lo que procede la resolución del contrato de compraventa y la devolución por la promotora-vendedora demandada de las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta del precio, con el interés legal devengado, conforme a la Ley de 27 de Julio de 1968 (y pese que la promotora-vendedora no avaló ni garantizó de otro modo conforme a dicha ley la devolución de las cantidades entregadas)”.
