El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles permite al propietario el uso exclusivo de un alojamiento durante un período determinado cada año, ya sea consecutivo o alterno. Este derecho se utiliza principalmente en el sector turístico, permitiendo a los propietarios de alojamientos vacacionales ofrecer su propiedad durante ciertas fechas a quienes deseen disfrutar de unas vacaciones en un lugar determinado, generando así beneficios económicos por el alquiler de la propiedad durante el período de aprovechamiento.

1. El aprovechamiento por turno de inmuebles tiene ciertas características esenciales que es importante conocer antes de adquirir este tipo de derecho real limitado. Algunas de estas características son las siguientes:

• La duración de cada período de uso comercializado debe ser igual y no puede ser inferior a 7 días.
• El derecho se adquiere sobre una semana específica del año, identificada por un número. Es importante verificar que la semana que aparece en el contrato corresponda a la época en la que se desea disfrutar de las vacaciones. El intercambio de semanas, que suele estar relacionado con el aprovechamiento por turno, se realiza con las semanas de los propietarios que no van a utilizarlas y las depositan para su intercambio. Por lo tanto, no se puede garantizar la disponibilidad para un destino o fecha específicos, especialmente en temporada alta de vacaciones.
• El derecho de aprovechamiento por turno no puede vincularse en ningún caso a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad o de cualquier otra manera que incluya la palabra propiedad.

2. La duración del régimen de aprovechamiento por turno de inmuebles está regulada por la Ley de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles para Uso Turístico y otros Fines. Algunas de las disposiciones legales referentes a la duración son las siguientes:

• La duración del régimen puede oscilar entre tres y cincuenta años, contados a partir de la finalización de la construcción del inmueble.
• Una vez que se haya cumplido el plazo de duración establecido en el contrato de aprovechamiento por turno, los titulares de los derechos no tendrán derecho a ninguna compensación.
• Sólo los regímenes de aprovechamiento por turno anteriores a la Ley vigente, que hayan seguido el proceso de adaptación previsto en la ley y hayan declarado expresamente su continuidad por tiempo indefinido, pueden tener una duración indefinida.
• Es importante destacar que la ley establece un período de 14 días después de la firma del contrato, durante el cual el comprador puede cancelar la compra sin tener que justificar la decisión y sin coste alguno.

Cabe destacar que este tipo de derecho real limitado está regulado por la Ley de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles para Uso Turístico y otros Fines, que establece las condiciones y requisitos que deben cumplir tanto los propietarios como los titulares de los derechos de aprovechamiento.

3. El aprovechamiento por turno de inmuebles conlleva diversos gastos adicionales a la adquisición del derecho de uso. Algunos de los principales gastos son los siguientes:

• Cuota anual de administración, mantenimiento y conservación: Los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno deben abonar una cuota anual para cubrir los gastos de administración, mantenimiento y conservación del inmueble.
• Cuota de pertenencia a clubes internacionales de intercambio: La mayoría de estas propiedades están inscritas en un club internacional de intercambio que permite a los titulares disfrutar del período vacacional contratado en otros inmuebles del club en todo el mundo. Sin embargo, la pertenencia a estos clubes implica el pago de una cuota anual de socio y un pago adicional cada vez que se lleva a cabo un intercambio.

4. La Ley actual establece que este derecho se configura como un derecho real limitado “sui generis”, excluyendo completamente la idea de propiedad que se concebía en la legislación anterior a la Ley de 1998. En el texto de la Ley se establecen los siguientes criterios al respecto:

1. El derecho real de aprovechamiento no puede vincularse en ningún caso a una cuota indivisa de la propiedad ni denominarse multipropiedad o de cualquier otra manera que incluya la palabra propiedad (Artículo 23.4.primero).
2. Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno afectará a la totalidad de la propiedad del alojamiento o del inmueble, ya sea que exista una propiedad horizontal previamente constituida o no (Artículo 23.4.tercero).
3. La posesión conjunta de un derecho real de aprovechamiento y de la propiedad o una cuota de ella, por parte de una misma persona, no implica la extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vigencia del régimen (Artículo 23.4.tercero).
4. El propietario del inmueble puede disponer libremente de todo o parte de su derecho de propiedad según las normas del derecho privado (Artículo 23.4.cuarto).
5. La duración del régimen es limitada y debe ser superior a un año pero no puede exceder de 50 años. Una vez que se haya cumplido el plazo, los titulares de los derechos de aprovechamiento no tendrán derecho a ninguna compensación (Artículo 24).
6. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede disponer libremente de su derecho, siempre y cuando se respeten las leyes, sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones que se derivan del régimen (Artículo 33.1).