En este artículo abordaremos el proceso de cómo constituir una comunidad de propietarios, un trámite imprescindible en aquellos edificios antiguos con varias viviendas y locales que aún no se han formalizado como tal. Aunque muchos desconocen, cualquier edificio que cumpla con ciertos requisitos ya se considera una comunidad de propietarios y está sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Aquí te explicamos de manera detallada los pasos a seguir y la documentación necesaria para legalizar tu comunidad. Es importante destacar que esta información tiene un carácter informativo y no sustituye la consulta con un abogado especializado.
Requisitos legales
Al hablar de constituir una comunidad de propietarios, es fundamental tener en cuenta los requisitos legales establecidos por la legislación española. En concreto, el Código Civil, en su artículo 396, establece las bases para considerar un edificio como una comunidad de propietarios.
Según este artículo, se considera propiedad horizontal cuando en un edificio propiedad de varios dueños, cada uno de ellos posee una parte privativa y, al mismo tiempo, tiene derecho al uso y disfrute de los elementos y servicios comunes. En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se aplica a todas las comunidades que cumplan con estos requisitos, hayan o no formalizado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Es crucial entender que, incluso si el título constitutivo no se ha formalizado, el edificio ya se considera de facto una comunidad de propietarios y, por lo tanto, está sujeto a las disposiciones de la LPH. Esta ley regula aspectos esenciales como el régimen jurídico de la propiedad, las partes privativas y elementos comunes, así como los derechos y obligaciones recíprocos de los propietarios.
En este marco, los propietarios tienen la responsabilidad de legalizar la comunidad, siguiendo un procedimiento específico que garantice el cumplimiento de todas las obligaciones y el ejercicio de los derechos que la ley establece. Este proceso incluye desde la convocatoria de una junta de constitución hasta la obtención del Número de Identificación Fiscal (NIF) de la comunidad.
Procedimiento para constituir una comunidad de propietarios
Una vez comprendidos los requisitos legales para constituir una comunidad de propietarios, es crucial seguir un procedimiento claro y ordenado para formalizar correctamente la comunidad. Este proceso implica una serie de pasos y la preparación de ciertos documentos para asegurar que todo esté en regla.
Convocatoria de la junta de constitución
Uno de los propietarios debe tomar la iniciativa de enviar a los demás una convocatoria para la junta de constitución. Esta convocatoria debe incluir varios puntos esenciales en el orden del día, como el nombramiento de cargos (presidente, vicepresidente, secretario, administrador) y la aprobación del presupuesto inicial.
Nombramiento de cargos:
Durante la junta, se deben nombrar los cargos necesarios para la gestión de la comunidad, tales como el presidente, un secretario y un administrador (o un secretario-administrador si se acumulan ambos cargos).
Aprobación del presupuesto y creación de fondo de reserva:
Se debe aprobar un presupuesto inicial para la comunidad y crear un fondo de reserva, cuya dotación no puede ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual.
Apertura de cuenta corriente y autorizaciones:
Es necesario abrir una cuenta corriente para gestionar los pagos e ingresos de la comunidad, así como otorgar las autorizaciones necesarias para la legalización del libro de actas y la solicitud del NIF de la comunidad.
Documentación y trámites administrativos:
Posteriormente, se deben realizar trámites ante el Registro de la Propiedad para la diligencia del libro de actas y ante la Delegación de Hacienda para obtener el NIF, aportando la documentación necesaria, como el nombramiento del presidente y su DNI, y la escritura de división horizontal del inmueble.
Ruegos y preguntas:
Finalmente, se debe dejar un espacio para ruegos y preguntas, donde los propietarios puedan expresar sus dudas o inquietudes y buscar soluciones conjuntas.
Documentación Necesaria para constituir una comunidad de propietarios
Una vez iniciado el procedimiento para constituir una comunidad de propietarios, es esencial reunir y presentar correctamente toda la documentación requerida. Este paso es crucial para garantizar la legalidad y el buen funcionamiento de la comunidad. Aquí detallamos los documentos más importantes:
Convocatoria y Acta de la Junta de Constitución:
Es fundamental conservar una copia de la convocatoria enviada a los propietarios y el acta donde se reflejen los acuerdos adoptados durante la junta, incluyendo el nombramiento de cargos y las decisiones tomadas.
Nombramiento del Presidente y Otros Cargos:
Se debe contar con un documento oficial que acredite el nombramiento del presidente, así como de cualquier otro cargo relevante dentro de la comunidad.
DNI del Presidente:
Es necesario presentar una fotocopia del DNI del presidente de la comunidad para diversos trámites administrativos.
Escritura de División Horizontal:
Este documento es indispensable, ya que establece la división del inmueble en diferentes propiedades privativas, así como las partes comunes y los coeficientes de participación de cada propietario.
Modelo 037 de la Agencia Tributaria:
Para obtener el NIF de la comunidad, se debe completar y presentar este formulario, que debe estar firmado por el presidente de la comunidad.
Libro de Actas y Solicitud de Diligencia:
Una vez obtenido el libro de actas, es necesario solicitar la diligencia del mismo ante el Registro de la Propiedad.
Documentación para Apertura de Cuenta Corriente:
Para gestionar los pagos e ingresos de la comunidad, se debe abrir una cuenta corriente, aportando la documentación necesaria que exija la entidad bancaria.
Derechos y Obligaciones de los Propietarios
Al constituir una comunidad de propietarios, es imprescindible que todos los miembros conozcan y cumplan sus derechos y obligaciones. Esto garantiza una convivencia armónica y una gestión eficiente de los recursos y espacios comunes. Aquí detallamos los aspectos más importantes:
Derechos:
- Uso y Disfrute de las Zonas Comunes: Cada propietario tiene derecho a utilizar las áreas y servicios comunes del edificio, siempre respetando las normas de convivencia y uso establecidas.
- Participación en Decisiones Comunitarias: Todos los miembros de la comunidad tienen voz y voto en las decisiones que afecten al conjunto de la propiedad, de acuerdo con los coeficientes de participación establecidos.
- Acceso a la Información: Cada propietario debe tener acceso a toda la documentación e información relacionada con la gestión y estado de la comunidad.
Obligaciones:
- Contribución a los gastos comunes: Es obligatorio aportar económicamente a los gastos comunes, según el coeficiente de participación de cada propiedad.
- Mantenimiento de la propiedad privativa: Cada propietario debe mantener en buen estado su vivienda o local, evitando causar daños a las propiedades colindantes o áreas comunes.
- Cumplimiento de normas y acuerdos: Todos deben acatar las decisiones adoptadas en las juntas de propietarios y respetar las normas de convivencia y uso de las áreas comunes.
- Permitir acceso para reparaciones: En caso necesario, los propietarios deben permitir el acceso a su vivienda o local para realizar reparaciones o mejoras en elementos comunes.
Recomendaciones Finales
Este artículo tiene un fin informativo y no sustituye la consulta con un abogado. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento legal, no dudes en contactarnos en Dimmao Abogados, donde estaremos encantados de ayudarte.
