En el mundo inmobiliario, una de las cuestiones que frecuentemente surge es ¿Qué es el “régimen de propiedad horizontal”. ¿Es necesario contar con una mayoría o unanimidad para someterse a este régimen? Este artículo busca aclarar estas dudas y ofrecer una visión detallada del proceso. Sin embargo, es importante mencionar que este contenido es meramente informativo y no sustituye una consulta directa con un abogado especializado.
¿Qué es el Régimen de Propiedad Horizontal?
En el ámbito de la propiedad inmobiliaria, la propiedad horizontal se presenta como una estructura de tenencia que permite la coexistencia de derechos de propiedad individuales y colectivos dentro de un mismo edificio. Este concepto ha adquirido relevancia en las urbes contemporáneas, donde los espacios se dividen verticalmente y se distribuyen entre diversos propietarios. Sin embargo, la propiedad horizontal trasciende la mera disposición física de pisos y locales, y se enraíza en una serie de condiciones materiales y jurídicas.
La creación material de la propiedad horizontal no surge exclusivamente por la declaración de un documento legal, sino por la existencia de dos elementos intrínsecos:
- División Física del Edificio: Un inmueble debe estar dividido en unidades que puedan ser aprovechadas de forma independiente, tales como pisos, apartamentos, oficinas o locales comerciales.
- Titularidad Separada: Debe haber al menos dos titulares diferentes, cada uno con derechos de propiedad sobre uno o más de estos espacios independientes.
En ausencia de estos requisitos, la propiedad horizontal como tal no se configura, dando pie a lo que se conoce como un estado de “prehorizontalidad”.
La prehorizontalidad en el Régimen de Propiedad Horizontal
La “prehorizontalidad” se entiende como el estatus legal previo a la constitución completa y definitiva de la propiedad horizontal.
En muchos casos, esta fase preliminar puede ser más relevante en términos prácticos que la propiedad horizontal en sí misma, dada su tendencia a generar más conflictos. Estos problemas pueden surgir tanto de acciones o decisiones del promotor o propietario original que no debería realizar tras la venta de unidades, como de las obligaciones impuestas a los dueños actuales, lo cual puede anular ciertas resoluciones y medidas.
Condiciones para hablar de prehorizontalidad en el Régimen de Propiedad Horizontal
La existencia de la prehorizontalidad depende de dos condiciones: una positiva y otra negativa:
- El aspecto negativo implica que aún no se ha formado una propiedad horizontal completamente desarrollada.
- La condición positiva es la presencia de una voluntad clara de los propietarios para establecer la propiedad horizontal, ya sea a través de la iniciación explícita del proceso constitutivo o por la existencia de un edificio con al menos dos propietarios distintos de unidades privativas independientes que comparten áreas comunes, sin haber formalizado el título constitutivo necesario.
¿Cuándo se entiende que existe propiedad horizontal (aun en fase de prehorizontalidad)?
El artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria prevé esta situación de prehorizontalidad al permitir el registro de edificios en construcción o al menos en su fase inicial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número: (…)
Cuarto.–Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
La delimitación de esta fase se centra en cuándo se considera que existe una propiedad horizontal, lo que normalmente requiere que el edificio esté al menos delineado para identificar sus elementos comunes y privativos, tal como lo exige la Ley Hipotecaria para la inscripción del título.
Surge entonces la interpretación de los términos “proyectado” o “comenzado”. Puede interpretarse que la construcción ha comenzado una vez que el edificio está definido y ha recibido la aprobación administrativa del proyecto. En contraste, desde un punto de vista más material, podríamos preguntarnos si el inicio de la excavación del terreno, la cimentación, o alguna otra etapa más avanzada de la construcción sería suficiente.
Sin embargo, prácticamente hablando, se puede concluir que un edificio simplemente proyectado pero definido es legalmente equivalente a uno ya en construcción, lo que permite considerar la existencia de prehorizontalidad y la aplicación de las normas de propiedad horizontal, aún cuando no existan físicamente las entidades independientes o los elementos comunes.
La propiedad horizontal de hecho
La segunda instancia de “prehorizontalidad” emerge en situaciones donde existe un edificio con al menos dos propietarios de unidades independientes privativas que tienen en común áreas compartidas, sin que se haya formalizado el título constitutivo necesario. Este caso cae bajo la categoría más amplia de “prehorizontalidad”, y es descriptivamente conocido como “propiedad horizontal implícita”.
Ejemplos de propiedad horizontal de hecho
- Un edificio originalmente de un único dueño que ha empezado a vender pisos o locales a distintos compradores;
- Inmuebles que, tras la muerte del propietario, pasan a varios herederos, cada uno con una parte asignada del mismo;
- Los denominados “partes de casas” en regiones como Castilla-La Mancha, donde hay unidades independientes que tienen acceso propio a la calle o mediante un elemento común y que están adyacentes o comparten elementos divisorios sin tener formalizada su situación como propiedad horizontal.
Se permite la redacción de la escritura pública del régimen de propiedad horizontal incluso antes de que finalice la construcción del edificio (Tribunal Supremo 29-4-10, EDJ 71249).
Cuestiones relevantes para comprender la propiedad horizontal de hecho
- Aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Esta ley se aplica a las comunidades que cumplan con los requisitos del artículo 396 del Código Civil, aún sin haber emitido el título constitutivo de propiedad horizontal, conforme al artículo 2.b de la LPH.
- Constitución de la Comunidad de Propietarios: Se contempla la formación de una comunidad de propietarios sujetos a la LPH incluso sin la formalización del título constitutivo (Tribunal Supremo 3-3-16, EDJ 15631).
Supuestos más habituales de propiedad horizontal de hecho a las que les resulta aplicable el Régimen de Propiedad Horizontal
- Construcción colectiva de edificios;
- Venta de viviendas o locales en planos;
- Intercambio de un terreno por una parte proporcional del edificio construido.
¿A qué edificios se les aplica el régimen de propiedad horizontal?
Como hemos indicado previamente es fundamental entender que no es necesario un acuerdo previo, ni por mayoría ni por unanimidad, para someterse a este régimen, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil. Según este artículo, se considera propiedad horizontal a cualquier edificio dividido en varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, debido a que tienen salida propia a un espacio común o a la vía pública.
Además, recordemos que el artículo 2.b de la LPH establece que la ley se aplicará a todas las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil, independientemente de que hayan otorgado o no el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Requisitos para someterse al régimen de propiedad horizontal
Recapitulando, el régimen de propiedad horizontal es aplicable a toda edificación dividida en varios pisos o locales que pertenecen a diferentes propietarios, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil español.
Para que una propiedad se someta a este régimen, debe reunir las siguientes características:
División en unidades independientes: La propiedad debe estar dividida en diferentes pisos o locales que permitan un uso independiente por parte de los distintos propietarios.
Existencia de elementos comunes: Deben existir partes del inmueble que son de uso común para todos los propietarios, como pueden ser las escaleras, los pasillos, los jardines, o la fachada del edificio.
Asignación de cuotas de participación: Cada unidad independiente debe tener asignada una cuota de participación que determine la proporción en la que cada propietario contribuirá a los gastos comunes y participará en los beneficios y cargas del conjunto.
Una vez se cumplan estos requisitos, la propiedad se rige automáticamente por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, sin necesidad de un acuerdo previo entre los propietarios. Esto implica que todos los propietarios tienen derechos y obligaciones específicas relacionadas con las partes comunes y la convivencia en el edificio.
Es importante destacar que, aunque no se requiera un acuerdo previo para someterse al régimen de propiedad horizontal, los propietarios pueden decidir constituirse formalmente como comunidad de propietarios y establecer normas específicas para la gestión de los elementos comunes y la convivencia.
La división horizontal y el Registro de la propiedad
La división horizontal es el acto mediante el cual una propiedad se fracciona en varias unidades independientes, asignándoles a cada una de ellas una cuota de participación respecto a los elementos comunes. Este proceso es fundamental para establecer el régimen de propiedad horizontal y determinar los derechos y obligaciones de cada propietario.
Una vez realizada la división horizontal, es crucial inscribir las nuevas unidades y sus cuotas de participación en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción tiene varias finalidades:
Publicidad:
Ofrece publicidad a terceros sobre la situación jurídica de la propiedad, brindando seguridad en las transacciones inmobiliarias.
Seguridad jurídica:
Asegura los derechos de cada propietario, dejando constancia pública de las unidades independientes y sus respectivas cuotas de participación.
Facilita la gestión:
Ayuda en la administración de la comunidad de propietarios, al tener claramente definidas las unidades y sus cuotas.
En cuanto diferentes pisos y locales de un edificio comparten elementos comunes y cada uno tiene asignada su cuota de participación, se aplica automáticamente el régimen de propiedad horizontal. Esto sucede desde el momento en que existe más de un propietario, por ejemplo, cuando un promotor vende un piso o local.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no solo formaliza la división horizontal, sino que también contribuye a la transparencia y la certeza en las relaciones entre los propietarios, estableciendo un marco claro de derechos y obligaciones.
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